Готель - стратегічна інфраструктура столиці та інвестиційний магніт для відновлення країни - CEO Ino.The Developer Валентина Кравченко
Високоякісні готелі столиці під час війни не просто зберігають свою актуальність, а перетворюються на критично важливу частину інфраструктури. Саме вони є візитівкою країни, презентуючи гостям, зокрема потенційним інвесторам, цінності та амбіції українців. Про те, чого саме потребує готельний ринок столиці, чому безпека і функціональність важливіші за розкіш, і які рішення можуть інтегрувати Київ у глобальну готельну екосистему, розповіла в інтерв’ю агентству "Інтерфакс-Україна" CEO Ino.The Developer Валентина Кравченко, яка разом із командою провели глибинне дослідження сегменту.
Текст: Оксана Гришина
- Які саме готелі ви аналізували у рамках дослідження? Який у них номерний фонд, як розподіляється частка міжнародних і локальних брендів?
- У межах дослідження ми проаналізували сім готелів п’ятизіркового сегмента, що працюють у Києві станом на початок 2024 року. Загальний номерний фонд цих об’єктів 1,5 тис. номерів, і лише частина з них — повністю функціонують сьогодні через безпекові обмеження або часткове консервування діяльності.
Серед готелів, які увійшли до вибірки: InterContinental Kyiv, Fairmont Grand Hotel, Hilton Kyiv, Hyatt Regency, Premier Palace, 11 Mirrors, Opera Hotel. З них чотири представляють міжнародні готельні мережі, а решта — локальні бренди. При цьому саме міжнародні оператори демонструють більш системний підхід до реконфігурації сервісів і гнучкості в управлінні, що стає критично важливим у воєнний час.
Загалом, Київ — єдине місто в Україні з відчутною присутністю міжнародних готельних мереж: саме тут зосереджено 14 з 22 міжнародних готелів країни. Це майже 65% від усієї кількості. У регіонах таких готелів майже немає, і на тлі загальної частки — лише 1% готелів в Україні входять до міжнародних мереж — столиця виглядає як абсолютний виняток.
- Виникає одразу питання: чому ви досліджували саме преміум-сегмент під час війни?
- Тому, що саме ці готелі залишаються активними гравцями навіть у воєнний час. З початком повномасштабного вторгнення рф ринок гостинності столиці майже повністю зупинився. Більшість готелів тимчасово припинили роботу, а ті, що залишалися відкритими, працювали з мінімальним рівнем завантаження — 10-20%. А готелі преміум-сегменту першими адаптувалися до нових запитів: безпека, автономність, можливість довгострокового розміщення й оперативної логістики стали ключовими факторами вибору дипломатичних місій, міжнародних організацій, гуманітарних фондів, журналістів, консультантів. Тобто тих, хто вже сьогодні залучений до процесів відновлення. У березні-травні 2022 року середня заповнюваність працюючих сягала 37%, що навіть перевищувало показники аналогічного періоду 2021-го. З літа 2022-го попит почав поступово повертатися. У 2023 році спостерігалася стабілізація — зростання заповнюваності до 30-40%, відновлення ділових подій і активізація гуманітарних місій. І ця тенденція не зупинилася, вона продовжує зростати й сьогодні, формуючи нову структуру попиту. Частіше за все це не туристи, а делегації, релоковані бізнеси, консультанти, аналітики, фахівці з відбудови.
Отже, резюмуючи: преміум-сегмент це не про розкіш, а про інфраструктурну спроможність: безпеку, автономність, сервіс без збоїв, здатність працювати в умовах високої відповідальності.
- Внаслідок ракетних атак були пошкоджені чотиризіркові Holiday Inn та Alfavito. Чи відома оцінка їхніх втрат та прогнози щодо відновлення роботи?
- Holiday Inn та Alfavito зазнали суттєвих пошкоджень. Готель Holiday Inn Kyiv, який має 11 поверхів у комплексі, постраждав найбільше: пошкоджені понад половина номерів, місця загального користування і виробничі приміщення. Готель досі не відновив роботу, однак у лютому відкрив конференц-зал "Малевич" завдяки підтримці канадських партнерів. На жаль, поки що немає публічних анонсів щодо термінів їхнього перезапуску.
Проте перезапуск готелю сьогодні — це не лише про фізичну реконструкцію. Потрібно враховувати повне переформатування операційної моделі: нові стандарти безпеки; гнучкі цінові стратегії; оптимізація персоналу; переосмислення функціоналу просторів. Відновити готель як будівлю — завдання непросте, але прогнозоване. Набагато складніше повернути бізнес до рентабельності в умовах нестабільного попиту, зміненої поведінки гостей і високих експлуатаційних витрат. Саме тому чимало операторів наразі утримуються від запуску до більш зрозумілих безпекових і фінансових умов.
Паралельно з цим, ринок гостинності функціонує на фоні макроекономічної турбулентності. За підрахунками WTTC та Oxford Economics, туристична галузь України втратила $5,5 млрд доходу та 710 000 робочих місць з 2022 по 2024 рік. У 2019 році туризм забезпечував 6,2% ВВП та 1,2 млн робочих місць; у 2024 — лише 600 000 робочих місць та близько $700 млн доходу, що майже втричі менше очікуваного рівня без війни. За прогнозами, навіть у 2034-му галузь не вийде на попередню траєкторію: замість $2,1 млрд доходу буде лише $1,4 млрд, а втрати сягнуть $14,1 млрд.
- Повернемося до готелю як бізнесу. Яку частину доходу приносять гості, а яку конференц-сегмент? Як це співвідношення змінилося з 2022 року?
- Згідно даним дослідження, головним джерелом доходу залишаються номери — 60-70% виручки, ресторани та F&B-сегмент — ще 20-25%, конференц-сегмент — лише 5-10%. До 2022 року події та івенти мали більшу частку, але через війну великі події практично зникли. Водночас малий формат — дипломатичні зустрічі, приватні переговори — почав відновлюватися і навіть зростає.
- Деякі готелі мають казино. Чи це може стати фактором розвитку ринку і за яких умов можливе розширення такої пропозиції?
- Легалізація грального бізнесу в Україні дала поштовх розвитку готельного ринку преміум-сегменту в Києві. У 2021 році у п’ятизіркових готелях столиці відкрилися перші легальні казино, зокрема, Shangri La Casino в Fairmont Grand Hotel та Billionaire Casino при InterContinental. Безумовно, казино може стати фактором зростання, але лише в умовах післявоєнної стабілізації. Наявність казино підвищує привабливість готелю для заможних гостей, збільшує завантаження номерів і генерує додатковий прибуток від розважальних послуг. Відвідувачі казино-сегменту — це переважно вимоглива VIP-аудиторія, яка очікує ексклюзивного сервісу. Їхні побажання включають приватність, підвищені заходи безпеки та розкішний all-inclusive досвід: окремі клубні зали; персональний консьєрж; бонусні програми і додаткові опції для великих гравців (наприклад, надання номерів вищого класу у готелі, комплементарних трансферів тощо).
Як потенційні локації для розвитку цього напрямку часто згадуються готелі "Дніпро" та "Україна", які були викуплені інвестором Михайлом Кріппою. Обидва об’єкти перебувають у стані, що вимагає повної реконструкції, як технічної, так і концептуальної. Без цього говорити про запуск казино або сучасного готельного формату передчасно. У разі реалізації продуманого оновлення, ці готелі справді мають потенціал стати потужними гравцями у преміальному сегменті.
- Загальносвітова практика: готелі проходять реновацію зі зміною дизайну/вимог до номерів через 8-12 років. Скільки готелів пройшли реконструкцію останнім часом? Які проблеми з форматом номерів та дизайном виявило дослідження?
- Світові практики демонструють чіткі стандарти площ номерів: стандартні номери мають 30-35 кв. м, делюкс — до 45 кв. м, а люкси — від 80 кв. м і більше, включно з президентськими номерами площею понад 100 кв. м. Наше дослідження показало, що у Києві показники нижчі: стандартні номери мають площу від 21 кв. м, а люкси рідко перевищують 60-70 кв. м.
За останні роки у київських готелях преміум-сегменту масштабних реконструкцій не було, проте спостерігаємо точкові оновлення окремих зон: фітнес; лобі; лаунжі. У галузі це стандартна практика тримати руку на пульсі змін, адже регулярне оновлення є одним із ключових факторів конкурентоспроможності.
Більшість преміум-готелів Києва створені понад 10 років тому, і сьогодні відкривається чудова можливість для осучаснення інтер'єрів та функціональних рішень, що дозволить ще краще відповідати запитам гостей. Великі ресторанні зали та інші простори можуть отримати нове життя через переосмислення їхнього призначення. Інтеграція актуальних елементів інфраструктури: укриття; системи автономності; цифрові рішення (це відкриває шлях до інноваційних технічних рішень). У контексті еволюції преміум-сегменту це не просто естетичне питання, а стратегічна можливість для зміцнення позицій на ринку.
- Наскільки гнучкі готелі преміум-сегменту, наскільки встигають вони втілювати актуальні формати та інновації?
- Аналіз запитів сучасних мандрівників преміум-класу відкриває перспективні напрямки для розвитку: автоматизовані процеси check-in/check-out; гнучкі коворкінги чи smart-зони у лобі; активно запитуються зараз wellness-програми. Обов’язкова вимога —інтеграція з глобальними програмами лояльності.
У преміум-готельному сегменті Києва (5*) спостерігається обережне впровадження нових форматів, але більшість рішень точкові або поверхневі. Системних змін, які відповідають глобальним трендам, ринок поки не демонструє.
Наприклад, у більшості готелів є базові цифрові рішення: онлайн-бронювання; електронні ключі; інтеграція з мобільними додатками мереж. Але поки немає повноцінних smart-рішень, наприклад, автоматизованих стійок реєстрації, індивідуальних цифрових профілів, кастомізованих сервісів через особистий гаджет (як в YOTEL або Marriott Bonvoy). Тобто digital-сервіси столичних готелів обмежені лише базовими функціями, вони не формують відчутні конкурентні переваги в UX (user experience).
Практично всі готелі мають SPA-зони: басейн; сауна; тренажерний зал; масаж.
Але поки ми не бачимо затребуваних споживачем комплексних wellness-концепцій. Немає готелів, де SPA є не лише додатком, а частиною повноцінного досвіду: з програмами відновлення сну; детоксом; харчовими концепціями; індивідуальними консультаціями. Отже поки wellness здебільшого функціонує як стандартна інфраструктура, а не як драйвер нового попиту.
Світовий тренд — зміна самого формати роботи. Затребуваними є гнучкі офісні та публічні простори. У столичних готелях є конференц-зали та бізнес-зони, які частково можуть виконувати функцію робочих просторів. Але поки немає у структурі готелів концептуальних коворкінгів — відкритих, гнучких, з неформальним сервісом, що інтегруються у життя міста. Наразі формат "готель як точка тяжіння" для містян відсутній. Готелі лишаються закритими об’єктами, і не розвивають формат hybrid hospitality, що активно зростає в Лондоні, Берліні, Парижі.
У питанні реновації хочу також акцентувати увагу на важливості локальної складової. Київ має унікальний потенціал для розвитку готелів з автентичним характером. Культурна спадщина міста може бути інтегрована у дизайн та сервіси. Гастрономічні традиції дозволяють створювати концептуальні ресторани з переосмисленою українською кухнею. Використання локальних матеріалів та дизайну, організація сезонних програм і мистецьких колаборацій формують унікальний готельний досвід, який виділить київські готелі на міжнародній арені.
- Яка ваша оцінка потреб столиці у нових готелях преміум-сегменту? Де саме вони потрібні, для кого?
- Після перемоги Київ має всі шанси стати центром ділового туризму у Східній Європі. Потреба у нових готелях преміум-сегменту зосереджена в історичному центрі – на Андріївському узвозі, Подолі та біля урядового кварталу. Саме там, де перетинаються бізнес-інтереси та туристичні маршрути. Цільова аудиторія цих об'єктів подвійна: міжнародний бізнес, який працюватиме над проєктами відбудови і потребує сучасних готелів з конференц-залами та надійною безпекою, а також заможні туристи й українська діаспора, які відвідуватимуть оновлену столицю.
Преміум-готелі мають стати простором міжнародної співпраці – з безпечними конференц-залами, автономними системами, wellness-інфраструктурою та smart-сервісами. Це більше ніж про готель — це про образ столиці, яка повертається до життя і стає частиною глобального порядку денного.
- Готель — проєкт з дуже великими інвестиціями та дуже довгим, від 30 років, періодом окупності. На чому грунтується ваш оптимізм про необхідність нових преміум-готелів?
- Він базується на конкретних ринкових сигналах. Ми бачимо запит: до нас звертаються інвестори, які вивчають можливість запуску нових готельних проєктів у Києві. Але вони шукають не просто будівлі з номерами, їх цікавлять сильні концепції з додатковими функціями, які працюють незалежно: ресторани; публічні простори; wellness; культура. Ця ніша у Києві поки що не заповнена: готелів, які інтегровані у міський контекст як точка тяжіння для мешканців і гостей одночасно, фактично немає. Саме тому ми віримо, що поява нового покоління готелів стане не лише комерційно виправданою, а й стратегічно важливою для міста.
